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阅读 782 次 浅议个人住房贷款政策调整对房地产业发展的影响

摘要:浅议个人住房贷款政策调整对房地产业发展的影响 五、摘要:近年来,房地产业发展迅猛,而金融政策的调整逐步成为调节房地产业健康发展的重要手段,其中个人住房贷款政策的调整对房地产业健康平稳发展的影响巨大。本文主要论述了个人住房贷款政策调整的两个途径(利率和个人住房贷款额度)在房地产业调控中的作用。最后提出了解决方案,如降低购房成本,提高购买力,建立健全的房地产市场信息系统,差别化信贷,提高投资成本等措施,促进房地产业健康稳定发展。 ...

 浅议个人住房贷款政策调整对房地产业发展的影响

吴超

西安市住房保障和房屋管理局房屋产权和房地产市场管理处

西安市房产信息中心

随着经济社会的发展和人民生活水平的提高,改善居住条件成为人们的基本生活需求,而普通居民一次性付款购买房屋十分困难,只有通过商业银行获得贷款才能支付较高的房款,个人住房贷款业务应运而生,从而缓解了买方市场的购买压力,促进了房地产业的发展,同时,伴随国家经济体制改革的深入,个人住房贷款业务蓬勃发展。房地产业与个人住房贷款建立了相互依赖、相互渗透、相互促进、共同发展的密切关系。

一、我国房地产业发展的历程及存在的问题

1、房地产业概述

房地产业是指:以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业,是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括:土地开发,房屋的建设、维修、管理,土地使用权的有偿划拨、转让,房屋所有权的买卖、租赁,房地产的抵押贷款以及由此形成的房地产市场。

2、房地产业发展的历程

回顾改革开放30年来,我国房地产市场的发展变化大致可分为以下五个时期:一是初步形成时期(1978~1991年),二是房地产过热时期(1992~1993年),三是市场调整时期(1994~1997年),四是培育新的经济增长点时期(1998~2002年),五是宏观调控时期(2003~至今)。

3、我国房地产业存在的主要问题

近年来,我国的房地产业快速发展,在发展过程中,同样也暴露了不少问题。

(1)刚性需求得不到满足,供求结构矛盾突出

 高端产品与中端产品的比例关系不协调,突出表现为中低价位、中小户型住房供应不足,个别地区商品房供应中,住宅与非住宅的比例不合理。

(2)部分地区商品房价格上涨过快

 房地产作为商品兼有消费和投资两种功能,因此对房地产的需求可分为消费需求和投资需求。一个健康的房地产应该是以满足消费性需求为主,投资性需求为辅。而从我国的实际情况看,部分闲散资金进入房地产市场,使得一些非刚性需求的居民大量购买房屋,投资性需求的过度存在必然会拉高房价,造成我国房地产价格非理性上涨,其上涨幅度远远高于居民人均收入增长的幅度。

(3)房地产金融存在风险

 在我国房地产开发中,企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款,房屋定金和预收款也有约30%的资金来自银行贷款,房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。个人购房贷款额均在40%以上。房地产开发资金过度依赖房地产信贷资金,增加了潜在的信贷风险。

 二、我国个人住房贷款的特征及存在的问题

 个人住房贷款,是指银行向借款人发放的用于购买具有个人产权的居住用房的贷款。

 1、个人住房贷款的特征

 个人住房贷款与其他个人贷款相比,具有以下特点:

(1)贷款金额大、期限长

 购房支出通常是家庭支出的主要部分,住房贷款也普遍占家庭负债的较大份额;期限较长,通常为10~20年,最长可达30年,绝大多数采取分期付款的方式。

(2)以抵押为前提建立的借贷关系

 通常情况下,个人住房贷款是以住房作抵押这一前提为条件发生的资金借贷行为,个人住房贷款的实质是一种融资关系而不是商品买卖关系。对于个人住房贷款的借方而言,其目的是通过借款融资而取得购买住房的资金,实现对住房的拥有,而不是为了出售作为抵押物的住房。对于个人住房贷款的贷方而言,其取得该住房抵押权的目的并不是要实际占有住房,而是为了在贷出资金未能按时收回时,作为一种追偿贷款本息的保障。在抵押的情形下借款人或第三人不转移对抵押财产的占有。

(3)风险因素类似,风险具有系统性特点

 由于个人住房贷款大多数为房产抵押担保贷款,风险相对较低。但由于大多数个人住房贷款具有类似的贷款模式,风险也相对集中。除了客户还款能力和还款意愿等方面的因素外,房地产交易市场的稳定性和规范性对个人住房贷款风险的影响也较大。

 2、我国个人住房贷款目前存在的问题

 近几年来我国个人住房贷款迅猛发展,随着个人住房贷款在商业银行贷款中所占比重增加,银行的流动性风险也随之增加。首先,我国征信系统建立较晚,目前发展仍旧不完善。其次,客户信用资料审查不够严谨,个人住房贷款存在风险性。最后,由于个人住房贷款客户的零散性,不良贷款余额增加、不良贷款率上升。总之,商业银行个人贷款的安全性低,使其面临巨大的信用风险。

 三、我国个人住房贷款政策调整对房地产业的影响

 由于房地产是一种价格较高的特殊商品,大多数消费者缺乏一次性付款购买的能力,而多采用抵押贷款的方式进行购买,即消费者以所购房产作为抵押物,向住房公积金管理机构或金融机构申请购房贷款,并在一定的期限内按贷款合同偿还本金和利息。根据市场供求规律,商品价格由市场供求关系决定,房地产贷款额度和利率的变化都会引起购房需求的变化。

 1、利率途径

 利率的变化会直接影响消费者的还贷额,影响其购房成本。购房成本的变化会使一部分消费者进入或退出房地产市场,引起房地产需求的变化。如果利率提高,消费者的还款额增加,购房成本上升,一部分消费者就会退出房地产市场,需求的下降将导致房地产价格下跌。这一传导过程可以概述为:利率↑→还贷额↑→购房成本↑→房地产需求↓→房地产价格↓。反之,如果利率降低,消费者的还贷额减少,购房成本降低,一部份潜在消费者就会进入房地产市场,需求的增加将导致房地产价格上涨,即:利率↓→还贷额↓→住房贷款成本↓→房地产需求↑→房地产价格↑。 

 2、个人住房贷款额度途径 

 个人住房贷款额度的变化影响货币供应量,个人住房贷款额度宽松,增加货币供应量,房地产贷款随之增加,从而扩大了房地产的有效需求,导致房地产价格上升。这一传导过程可以概述为: 个人住房贷款额度↑→房地产贷款↑→房地产需求↑→房地产价格↑。反之,如果个人住房贷款额度缩紧,减少货币供应量,房地产贷款随之减少,房地产贷款被削减,从而减少了房地产的有效需求,导致房地产价格下跌。即:人住房贷款额度↓→住房贷款↓→房地产需求↓→房地产价格↓。 

 四、解决方案

 在个人住房贷款领域,政府可以利用调节个人住房贷款利率等杠杆,利用市场力量,引导房地产开发商合理定位、商业银行合理放贷、购房者形成对房地产市场的合理预期,从而促进房地产业的健康发展。

 1、降低购房成本,提高购买力

 房价过高是导致市场低迷的原因之一,我国目前的房价已经超出了普通购房者的购买力。众所周知,只有房地产市场交易活跃,才能真正促进其发展,要活跃交易、提升交易量就必须提高购房者的购买力,而短期内提高购买力的最有效办法就是要适当降低交易契税、调低贷款利率、合理控制利润等方面降低购房成本,提高购房者的购房能力,从而提升市场交易量,实现双赢,推动房地产业的稳健发展。

 2、建立健全的房地产市场信息系统

    目前,各地区的房地产相关数据的统计不全面、缺乏针对性。因此要保证我国房地产市场的长期稳健发展,必须建立一个健全的的房地产市场信息系统,及时准确地发布相关的信息,引导购房者作出合理的决策。同时,政府部门也能根据信息加强对房地产市场的监测,准确把握房地产市场走势,及时发现市场运行中的问题,提高调控措施的针对性和有效性。

    3、出台系列措施,提高投资成本

    采取提高首付比例、按揭利率(差别化信贷)甚至限贷等措施,加大投资者的投资成本,降低投资者的投资热情,在一定程度上抑制投资性需求。

    总之,制定合理的个人住房贷款政策和利率,深化个人住房贷款政策调控,建立健全房地产市场调控的长效机制,使房地产市场逐步走向规范化、制度化,共建和谐稳定的房地产信贷市场,鼓励、保护消费需求,遏制投资需求,促进房地产业的健康平稳有序发展。

 

(本文来源:陕西省土木建筑学会   文径网络风险项目投资中心:刘红娟 尹维维 编辑   刘真 文径 审核)

 
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